La Estrategia MAO
Calculando la Oferta Máxima Admisible para Inversiones Inmobiliarias Rentables
La MAO (Maximum Allowable Offer u Oferta Máxima Admisible) es una fórmula esencial para los inversores inmobiliarios. Determina el precio más alto que se puede pagar por una propiedad, garantizando que todos los costes, gastos y el margen de beneficio deseado estén cubiertos. Dominar este cálculo es fundamental para evitar pagar de más y asegurar la viabilidad de una inversión.
Método 1: La Regla del 70%
Este es un método rápido y ampliamente utilizado, especialmente para proyectos de "flipping" (comprar, reformar y vender). La regla asume que el precio de compra no debe exceder el 70% del valor de la propiedad después de la reforma (ARV), menos los costes de la propia reforma.
Ejemplo Práctico:
- Valor Después de la Reforma (ARV): $500,000
- Costes de Reforma: $80,000
Cálculo: ($500,000 * 0.70) - $80,000 = $350,000 - $80,000 = $270,000
La oferta máxima sería de $270,000.
Método 2: Coste Detallado (Más Preciso)
Para un análisis más granular, este método reemplaza el margen fijo del 30% por una lista detallada de todos los costes y el beneficio exacto deseado.
Ejemplo Práctico:
- Valor Después de la Reforma (ARV): $500,000
- Costes de Reforma: $80,000
- Costes de Transacción (tasas, comisiones, etc.): $45,000
- Beneficio Mínimo Deseado: $75,000
Cálculo: $500,000 - $80,000 - $45,000 - $75,000 = $300,000
En este escenario más detallado, la oferta máxima sería de $300,000.
El Papel del Wholesaler (Mayorista)
Cuando un wholesaler está involucrado, su tarifa de cesión ("wholesale fee") debe incluirse en el cálculo. El wholesaler calcula la MAO desde la perspectiva del inversor final y luego resta su propia tarifa para determinar cuánto puede ofrecer al vendedor original.
Calculadora de Oferta Máxima (MAO)
Una herramienta para análisis de inversiones inmobiliarias