1. El Número Mágico: DSCR
(Ratio de Cobertura de Deuda)
¿Qué es? Es la nota que le ponen a la capacidad de tu propiedad para pagar sus propias deudas.
¿Por qué es importante? Es la regla principal del juego. Un DSCR de 1.25x (el número que suelen pedir los bancos) significa que por cada 1 dólar que debes al mes por el préstamo, la propiedad genera 1.25 dólares de ganancia. Esto le da tranquilidad al banco de que tendrás un "colchón" de dinero extra para imprevistos. Si el número es menor a 1, significa que la propiedad pierde dinero cada mes.
2. La Ganancia de la Propiedad: NOI
(Ingreso Operativo Neto)
¿Qué es? Es el dinero limpio que la propiedad genera en un año, después de pagar todos los gastos necesarios, excepto la hipoteca.
¿Cómo se calcula? (Total de Alquileres) - (Costos como impuestos, seguros, reparaciones, etc.) = NOI.
¿Por qué es importante? Este número demuestra si la propiedad es un buen negocio por sí misma. Un NOI alto significa que la propiedad es rentable y puede cubrir fácilmente sus gastos.
3. La Deuda Anual: Servicio Total de la Deuda
¿Qué es? Es simplemente el total de los pagos de la hipoteca (capital + intereses) que tendrás que hacer durante todo un año.
¿Por qué es importante? Es la "meta" que la ganancia de la propiedad (el NOI) debe superar. El banco usa este número para compararlo con el NOI y calcular el DSCR.
4. Tu Reputación Financiera: Puntuación de Crédito
(Credit Score)
¿Qué es? Es una calificación que mide qué tan confiable eres pagando tus deudas personales.
¿Por qué es importante? Aunque al banco le importa más el dinero que genera la casa, tu puntuación de crédito le dice si eres una persona responsable. Una buena puntuación (generalmente superior a 640) te abre las puertas y te puede conseguir mejores condiciones.
5. Tu Inversión Inicial: Pago Inicial
(Down Payment)
¿Qué es? Es la cantidad de dinero que debes pagar de tu propio bolsillo al comprar la propiedad.
¿Por qué es importante? Para este tipo de préstamos, el banco te pedirá que inviertas una parte significativa, normalmente entre un 20% y un 25% del valor de la casa. Esto demuestra que estás comprometido con la inversión y compartes el riesgo con el banco.
6. Tu Colchón de Seguridad: Reservas de Efectivo
(Cash Reserves)
¿Qué es? Es el dinero que el banco quiere que tengas guardado en tu cuenta después de haber comprado la casa.
¿Por qué es importante? Es tu fondo de emergencia. Si un inquilino se va y tardas en encontrar otro, o si surge una reparación costosa, este dinero te asegura que podrás seguir pagando la hipoteca sin problemas. Generalmente, te piden tener lo suficiente para cubrir entre 3 y 6 meses de pagos de la hipoteca.